PM詳細 | AULA

家賃管理業務について

家賃入金状況の確認・金額の突き合わせ・家賃管理表の作成。
家賃滞納者の特定と滞納者の一覧作成。
家賃滞納者への支払い督促業務。
家賃保証会社への事故報告。など

サブリース

AULAがオーナー様から不動産を一括で借り受け、それを第三者に賃貸物件として貸すサービスです。

空室及び滞納があった際にもオーナー様にAULAから一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証します。

サブリースは直接賃貸した時に比べ家賃収入は下がりますが、安定した収入を毎月得ることができます。

また、空室リスクだけでなく入居者が退去した際も賃料を保証致します。

サブリース契約を行うことで、

空室発生による家賃収入変動のご心配がありません。
入居時の手続き・集金・入居者募集もAULAに任せてください。
苦情処理・対応・契約・更新などの大変な手続きを行う必要がありません。
敷金処理・退去手続きの手間がかかりません。

集金代行

AULAがオーナー様から入居者募集を一括で受け、滞納があった際にもオーナー様に一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証致します。

契約条件

契約期間：2年（自動更新）
空室時の賃料：オーナー様への入金はありません
賃料滞納：AULAが賃料をお支払いいたします（保証期間上限あり）
退室時の立会：AULAで実施

空室募集業務

近隣の競合している賃貸マンション・アパートの募集状況の調査・分析。
募集条件の提案・入居促進のキャンペーンの立案。
自社管理物件を積極的に紹介してもらえるように、不動産仲介会社に営業・販促活動を行う。
室内設備のリノベーション・バリューアップや共用部の改修提案。
重要事項説明書や賃貸借契約書の作成、内容説明などの契約締結業務。

　などを行います。

契約更新業務

契約者ごとの更新時期の管理（月別の更新案内送付一覧の作成など）
定期借家契約の場合は、契約の終了通知の作成・交付。
更新のタイミングでの賃料アップ交渉。
更新案内の送付・契約更新合意書の締結・更新料の回収。

　などを行います。

一般的には、契約期間の定められた賃貸借契約を締結しているため、賃貸借契約期間の終了が近づいている契約者に対して「契約更新」の意思の有無について確認の案内を行う必要があります。

定期借家契約においては、貸主から契約を終了させるためには、少なくとも契約終了の6ヶ月前には通知（終了通知）を行う必要があるため、契約の終了時期の管理は重要なものとなってきます。
普通借家契約の場合は、合意更新に至らずに契約終了日を越してしまった場合でも契約自体は法定更新（自動更新）され、契約者は保護されますが、更新料や事務手数料を請求する契約であった場合に、更新費用に関するトラブルを防ぐ必要があります。

解約精算業務

解約通知の受付・契約内容の確認。
解約合意書の作成・締結。
退去立会い・原状回復工事費用の確定。
貸主負担分・借主負担分の確定。
敷金や工事費用の請求・精算。
原状回復工事・ルームクリーニング工事の発注・完了確認。

　などを行います。

解約通知書をもとに、「契約終了月の日割り賃料の計算」「解約希望日が解約予告期間を満たしているか」「短期解約違約金などはないか」「解約時に請求予定としていた費用は何か」を確認します。
その後、部屋の明渡しを受けて、原状回復費用やクリーニング費用の見積もりを行います。
原状回復費用やクリーニング費用が確定したら、すでに預け入れらている敷金や保証金から償却する金額や工事費用、滞納分家賃などを差し引き精算した明細を契約者に交付して、精算を行います。
その後、空室となった部屋の原状回復工事の発注や次回募集条件の提案などの業務に移行していきます。

原状回復について

AULAでは、施工不良箇所の修繕がなるべく生じないようプランニングし、退去後の原状回復工事を提案・施工、工事後内容のチェックなどを行うことにより退去時の支出を削減することを目指しております。
元の姿に戻す原状回復工事だけではなく、入居者の暮らしが安心で快適な生活をすることができる工夫・発想・提案を取り入れた原状回復工事を行い、空室期間を最小限に抑えるよう努めています。

※入居者が退去する際、原状回復を貸主と借主のどちらの負担で行うかについてトラブルがおきることがございます。

不要なトラブルを防ぐために、平成10年3月に国土交通省から｢原状回復のガイドライン｣が公表されました。経年変化並びに通常の使用による損耗等の復旧については、貸主が費用を負担し、行うことが原則となりました。原状回復は賃貸運営における重要なポイントですので、以下のガイドラインの内容をご確認下さい。

原状回復のガイドライン（再改訂版）